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圓廳Q&A
Q1:為什麼要有學生餐廳(下稱圓廳)?讓廠商來經營餐廳是依什麼法令辦理?
  1. 目前無相關法令規定學校應設置餐廳,以成大為例,成大有2萬2千個學生,但除了宿舍內,校園並無學生餐廳。
  2. 學校依組織任務、人員編制、業務職掌及預算規範等,均不能自行經營餐廳。
  3. 學校管理之房地均是國有公用不動產,除符合國有財產法第28條但書規定外不得擅為收益,且國有財產也不得任意無償提供第三人使用。
  4. 學校將圓廳B1F至2樓規劃出租給廠商經營餐廳使用,係基於照顧師生餐飲需求,創造良好用餐環境,提供便利、多元的餐飲服務,依相關法規辦理資產活化。
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Q2:學校場地作餐廳使用的方式有哪些?
  1. 依國有公用不動產收益原則規定提供場地作餐廳使用,相關出租方式、租金標準…等,均有規範。
  2. 依促進民間參與公共建設法規定辦理場地提供民間活化使用。
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Q3:為何不採學生代表所提BOT模式,而要用場地出租方式,即使出租,為何不採一年一約而是一約十年?
  1. BOT是指由廠商興建建物、再自行營運,營運一定年限後移轉回學校,學校要辦理BOT要先取得教育部授權,相關作業流程需2年以上。
  2. 圓廳屬學校已興建完成建物,故無法適用BOT方式。
  3. 廠商需投入裝修場地、硬體設備及生財器具等成本,需有相當時間回收,如採一年一約,無廠商願意投資。學校採一約十年公告2次,僅一家廠商有意願投標。
  4. 遍查全台大專院校尚無以BOT方式辦理學生餐廳。
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Q4:為什麼要用統包方式?學校與圓廳廠商的關係為何?
  1. 為提供師生多元用餐服務,並非單一廠商可提供,學校經評估採統包方式招商,可減少管理介面及空間與設備有效運用,且降低廠商進入門檻,故報請教育部同意採統包方式辦理。
  2. 學校目前在規劃第二餐廳,為進行可行評估,於5月2日辦了一場招商說明會,出席廠商如麥當勞等業者,回饋意見諸如,「統包可降低其入場門檻、減少設備施作、增加空間運用、減少廠商間之衝突..等,只有透過統包,麥當勞才可能進駐校園」,完全顛覆我們因圓廳統包產生的負面想法。
  3. 圓廳招租經辦理公告標租作業,由緻圓公司得標為圓廳統包管理廠商,自負餐廳營運盈虧,學校與緻圓公司簽訂場地租賃契約。另外,緻圓公司自行空間規劃運用後,辦理招商,由緻圓公司與各進駐廠商簽訂技術合作經營契約書。所以,緻圓受學校管理,進駐廠商則受緻圓管理,哪份契約有爭議,該契約之甲乙雙方,對其契約才有解釋權,應儘速協商解決,故學校在處理緻圓與下包廠商的紛爭,均是一個溝通協調的角色,竭力遊說雙方共同營造一個良善的用餐環境、獲利空間。
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Q5:學校在圓廳的營運上扮演什麼角色?
  1. 請同學試想,廠商在校外承租場地經營餐飲,房東是否會要干預其餐飲價格、冷氣開啟時間及洗碗方式、用餐環境…等。
  2. 學校與緻圓公司雖是訂定租賃契約,但為顧及師生用餐安全及衛生,於契約中特別要求,緻圓公司之餐飲服務須符合教育部訂頒之「大專校院餐飲衛生管理工作指引」。另再透過學校膳食委員會進行一年4次食品抽檢及每週餐具抽檢等措施,確實督導餐飲衛生。
  3. 另為營造圓廳為一良好用餐環境,學校在周邊硬體設施及環境綠美化,亦極力要求緻圓公司加強。
  4. 綜上,學校雖是將場地出租,但針對緻圓在經營圓廳的各項缺失或待改進事項,仍積極督導並提供建言,對緻圓與下游廠商或學校、消費者間的各項爭議、磨合,亦協助努力溝通、協調,期許能創造良好的用餐環境,達成學校、廠商與消費者三贏之目標。
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Q6:緻圓公司在圓廳的經營扮演什麼角色?
  1. 學校將圓廳B1F至2F出租給緻圓公司作多元化經營,由緻圓公司進行場地使用規劃、裝修及招商進駐,出租場地及所進駐廠商由緻圓公司負責管理。
  2. 緻圓承租場地後,在圓廳投入各項工程、軟硬體建設,諸如室內裝修、冷氣、監視器、排煙系統、給排水設施、消防增設、電力增設、環境改善…等,並負責招商清潔、消毒、清運垃圾、廚餘…等,透過分租管理的模式經營該場地,有關其詳細支出明細,待6月底其交付會計師簽證資料後,學校將再另予公告(詳可參Q19)。
  3. 學校對圓廳的所有要求,對象一概為緻圓。如果是整體環境、設施或整體管理行為等,緻圓均需依合約及學校的督導改善,但如涉及下游廠商個別設備、營業行為,學校仍是要求緻圓甚至是開罰緻圓,緻圓則依據他與下包廠商簽訂的合約去要求改善及釐清責任。
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Q7:緻圓公司如何找下包廠商,簽訂條件為何?
  1. 緻圓公司與下包廠商談妥租金、雙方權利義務及各種條件後,合意簽訂契約。
  2. 緻圓與廠商契約就價金、付款條件、付款方式等訂有保密條款。
  3. 就目前學校所知,緻圓公司與各進駐廠商簽訂契約條件均不同,大致分管理費含公用電費,公用電費以單櫃位計算;管理費含公用電費,公用電費以櫃位面積計算及管理費與公用電費分開計算等樣態。另清潔費亦含有不同項目,如洗碗內含或未含。
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Q8:廠商為何選擇進駐圓廳?
  1. 學校教職員生數近1萬6千人,每天用餐人數為進駐廠商所期待。另學校為中部唯一頂尖大學,往來參訪人員及到校民眾,或許為吸引廠商進駐因素。
  2. 透過統包可降低廠商進駐校園經營的門檻,原因列舉如下:
    1. 用餐區共用,廠商不需分別保留客席,降低承租面積。
    2. 廁所、垃圾場等公共空間共用,降低承租面積亦不需負擔建置成本。
    3. 不需負責裝修、消防設備及排煙截油等硬體設施,僅需準備簡易生財器具。
    4. 不需自行裝設冷氣獨立承擔電費。
    5. 不需自行僱工洗碗、清潔。
    6. 不需自行委商進行垃圾清運廚餘清理等。
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Q9:圓廳有什麼不利因素影響廠商進駐意願?
  1. 學校仍屬封閉型市場,且學校寒暑假學生返鄉及假日人潮不穩定,都會影響廠商進駐意願。
  2. 學生人潮為流動性,且學生自由選擇性強,學校周邊可用餐場所多,廠商提供餐飲如CP值未符學生要求,客源極易流失。
  3. 學校內用餐時間集中,服務客數有限,消費者無法久候,客源易流失。
  4. 廠商進駐應配合學校餐飲定期抽驗、餐具抽檢及食材登錄等政策要求。
  5. 餐廳排油、排水等均應符合學校規定要求。
  6. 廠商須配合學校提供教職員工生優惠。
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Q10:學校在圓廳的營運上,有什麼管理措施及具體作為?
  1. (參考Q5學校於圓廳營運上扮演角色所述內容),學校與緻圓公司針對營運上問題會依契約規定要求改善,針對用餐飲衛生、環境清潔及經營管理等問題幾乎每週開會列管追蹤改善  情形,亦會不定期與經營廠商針對突發性經營問題共同協商。
  2. 圓廳餐廳自107年3月31日試營運開始,學校與緻圓公司開會要求改善,改善部分概述如下:督促設立管理室,並公開聯絡現場管理人員之方式。
    1. 督促設立管理室,並公開聯絡現場管理人員之方式。
    2. 1樓冷氣室外機移機。
    3. 1樓磨石子地坪階梯不平整及破損改善。
    4. 1樓圓廳設置排水溝改善積水問題。
    5. 南側及西側階梯旁植栽更新並維護。
    6. 西南側一隅設置木棧平台,提供同學社團活動空間。
    7. 北側外牆、一樓美食街門旁及樓梯旁增設各店家資訊看板。
    8. 美食街設置洗手台及廚餘桶。
    9. 2F美食街增設大門,避免冷氣外流。
    10. 廚房積水改善,加大設置排水設施。
    11. 變壓器改善工程。
    12. 自助餐排隊過長,增設一處結帳區。
    13. 燈光不足,加裝燈具。
    14. 冷氣不足,增設分離式冷氣。
    15. 電力不足增設電源。
    16. 北側外牆自助餐招牌更換及冷氣加裝格柵。
    17. 增設簡易自動滅火設備。
    18. 1樓及2樓公共區域加裝監視器。
    19. 女廁加裝掛勾、鏡子及肥皂等。
    20. 外牆冷氣管路增設格柵。
    21. 東側排煙主機移至屋頂及冰水主機遷移。
    22. 垃圾場外牆美化及加強垃圾場之管理。
    23. 配合辦理開幕活動,並提供多項優惠回饋師生。
    24. 進行廣告宣傳,提供實惠之會議便當、餐盒。
    25. 南側階梯增設扶手。
    26. 北側階梯梯階過高,增設一階。
    27. 清潔及各項管理巡檢自我檢核。
    28. 完成圓廳app開發,提供學生下載查詢菜單及點餐。
    29. 要求不得提供內用者一次性餐具。
    30. 增設餐具消毒設備。
    31. 積極協調緻圓公司與下游場商之各項爭議,儘速達成共識。
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Q11:緻圓與廠商有哪些紛爭?
  1. 緻圓與廠商之紛爭,主因為各廠商與緻圓公司所簽訂契約內容爭議,各自簽約條件亦不同,導致出現管理上之紛爭。
  2. 目前尚待解決的問題有:
    1. 冷氣開啟時間及電費分攤問題:在共同使用空間內,廠商負擔電費的條件不同(詳可參Q7),固定管理費含公用電費的廠商不需因冷氣使用多需額外增加支出,希望冷氣愈早開愈好,需額外分攤公共電費的廠商,希望節約支出,致使冷氣開啟時間有爭議。學校已積極促請緻圓公司為維持良好用餐環境,應儘速與廠商達成冷氣使用管控之共識。
    2. 洗餐盤及清潔費內容問題:原緻圓公司依學校之要求,集中清洗消毒餐盤,後因清潔費用內容到底含不含洗碗服務而有爭議(詳可參Q7),目前緻圓已與多數廠商就合約內容達成協議,提供集中洗碗,但有三家廠商仍不願再委由緻圓公司清洗,即使緻圓公司可提供相關設備借用,但因有水電、清潔劑、設維護等相關支出,須酌收借用費,廠商仍不願意接受,而要自行在承租攤位內洗碗。
    3. 廠商認為與緻圓公司反映之問題,無法即時獲得回應:目前緻圓公司於圓廳地下一樓設有管理室,並於一樓燈箱處公佈聯絡電話,負責之管理人員每日均會巡視場地,下包廠商或學生對圓廳環境設備有意見或建議,除能透過上開方式反應,亦可向總務處反應,總務處均積極追蹤列管,督促改善。
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Q12:針對緻圓與廠商的紛爭,學校如何處理?
  1. 針對緻圓公司管理廠商之紛爭,主因為契約內容認知爭議問題,學校考量其契約屬雙方合意簽訂,學校非合約主體,無解釋權,但因紛爭將影響師生權益,故學校仍積極溝通協調,必要時並列席其協商會議。
  2. 學校為減少緻圓公司與廠商間因契約內容產生履約爭議,已督請緻圓公司重新修訂分包契約,以完善契約內容,且學校亦由法務人員協助檢視分包契約樣稿,針對矛盾、有疑義之處,提供專業意見協助釐清、修正,日後緻圓將以此分包契約樣稿與新進駐廠商合意訂定合約。
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Q13:針對學生反應價格過高是廠商將裝修費用層層轉嫁,其實情為何?
  1. 學校為取得圓廳使用執照,已投入逾2000萬,後續尚有外牆拉皮工程、無障礙電梯工程,需再投入近1000萬。而學校向緻圓公司收取之租金,係依國產法規定最低標準且係依公開標租之結果,無所謂將建物轉嫁緻圓公司。
  2. 請同學試想,廠商在外租屋營業,要不要付租金、要不要裝修、裝設冷氣、排煙、截油設施、要不要僱人清潔、洗碗…,這些都是成本。有較高成本當然有較高售價,100元可吃牛排,1000元的牛排一樣有市場;有人要吃三媽臭臭鍋,有人則寧願排隊吃石二鍋。消費者付錢吃飯,當然可以說廠商將成本轉嫁給他,還想賺取利潤,但天下没有白吃的午餐,羊毛出在羊身上,不是嗎?
  3. 緻圓公司對於圓廳之裝修,屬廠商初期建置成本,並經其財務分析、擬定訂價策略、規劃櫃位進行招商。緻圓經營一商場當然要評估其成本與利潤決定收取之租金、費用,而下包廠商評估其進駐成本(含租金、權利金及管理費等)及預期收益(含定價及優惠措施等),應有利潤才決定簽約進駐。
  4. 目前緻圓並未調漲租金、權利金,而進駐廠商自進駐以來亦未調漲訂價,其訂價係依其綜合考量成本及利潤等因素,為廠商之自由行為,同學一樣可依自己的價值判斷,在營養、美味、衛生、健康、價格間,自由選擇認為值得消費的去消費。
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Q14:針對學生反應價格過高,學校如何處理?
  1. 圓廳廠商進駐前,已了解服務客群多數為學生,餐飲價格不宜過高,價格過高恐無法於此場地長期經營,須將學生用餐習慣納入考量。依目前學生認為租金過高、廠商將成本轉嫁給消費者且紛紛退場的狀況,請同學試想,學校如何要求廠商降價,是否要加速廠商退場?
  2. 學生反應餐飲價格過高問題,學校於每週召開履約管理會議中已不斷提醒緻圓,後續選擇引進之廠商,應優先考慮其售價符合學生期待,並建議緻圓提供誘因,例如先期租金給予折扣,讓廠商能配合提供促銷活動,待客源穩定,整體營運績效提升再逐步回復正常租金。
  3. 另學生會提出建議以學校補貼方式改善價格過高問題,不知學生是指補貼廠商還是補貼消費者?但請同學明白,就算不考慮補貼公平性、政策經費排擠效應等疑慮,單從法律面討論,學校相關支出及收入均受預算法、校務基金管理條例、國有財產法等相關法令規章規範,豈是可隨意拿公帑來補貼。
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Q15:針對學生反映圓廳二樓廠商撤櫃後空櫃時間過長,學校如何因應?
  1. 誠如A8及A9所述 ,廠商仍需詳加評估成本、預期損益才可能進駐,而學校環境相對仍屬封閉市場,以每天2000多人的容客量,能支撐多少廠商生存,更是影響廠商進駐意願,目前,2樓圓形區域僅2家廠商,但生意非常好,客席常滿。緻圓也在評估,或許原先規劃櫃位過多了,我們或可思考,依這樣的市場規模、空間,集中的用餐時間,一年來的磨合結果,多少廠商數才是這個商場的最適當的規模?
  2. 圓廳二樓空櫃時間過長,直接影響緻圓公司成本收益及學生用餐選擇,緻圓每月仍需繳交租金、負擔設備、水電、清潔、管理人力等固定支出,空櫃減少收入對緻圓的壓力更大,所以緻圓招商積極度,無需懷疑,學校也一直督促緻圓加強招商,並提供各種有助招商之方法供緻圓參考。
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Q16:針對學生反映冷氣不冷、水壓不夠等事,學校難道都不管?
  1. 相關缺失,或由消費者、下包廠商反映,或由本處同仁巡查發覺,均會進行了解並列入追蹤改善清單,積極督促改善。
  2. 緻圓公司對於圓廳場地空調管理,已有其管理方式。空調不冷相對會影響學生前往用餐意願及廠商進駐意願,間接影響緻圓公司收益。學校一再促請緻圓公司加強與廠商溝通討論,確立空調管理方式,惟因廠商簽約條件不同,各有利益考量,不易達成共識。
  3. 廠商向學生反映水壓不夠問題,查屬廁所馬桶省水裝置設計,需拉沖水一段時間,大量水才沖下,非水壓不足問題,為人員使用習慣,已請緻圓加強宣導正確使用方式。
  4. 進駐廠商與緻圓簽訂技術合作經營契約書,明訂彼此權利義務,一起努力營造圓廳,各自獲取收益。廠商有任何意見、建言均可於第一時間向緻圓反應,如緻圓未能處理或回應,廠商可向總務處反映,我們將進行瞭解並溝通。對學生有利的事,在契約的規範下,我們會公平合理的要求緻圓。只有彼此尊重,以積極溝通取代放話、抗衡,謹慎處理合約,才能有助解決問題。
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Q17:針對學生反映廠商未合法洗碗是何意?學校如何因應,有何具體作為?
  1. 學生所稱未合法洗碗,係指無三槽洗碗,認為未符合教育部訂頒之「大專校院餐飲衛生管理工作指引」洗碗方式。
  2. 有關該工作指引之依據及目的節錄略以:鑑於學校餐飲工作人員背負著全校師生餐飲衛生及營養的重責大任,本指引以衛生福利部103年11月7日修正公布之「食品良好衛生規範準則」為參考依據,集結各界意見,說明其管理工作之重要性及注意事項,了解食品中毒處理作業流程,輔以各式參考衛生紀錄表單,且訂定衛生相關項目契約專章,以提供相關法規等,讓學校餐飲工作人員執行衛生自主管理時有所依循,盼「大專校院餐飲衛生管理工作指引」能協助大專校院餐飲管理人員順利推動辦理餐飲衛生工作,以提升大專校院餐飲品質、改善環境並維護學生健康。
  3. 經查該工作指引有關三槽洗碗,相關規定略以「餐具之洗滌具有標準式三槽式洗滌之效果…若校方因設備問題無法備有三槽式洗滌設備時,洗滌方式仍須有洗滌、沖洗、消毒三步驟之效果,若由外包廠商洗滌時則應確認其清潔度且要有完整覆蓋。」
  4. 同學要說未合法洗碗,應先了解相關規定,有所本才能據以要求。學校在工作指引之指導下,訂有並據以執行的有:每學期2次食品微生物抽驗、每週1次餐具脂肪及澱粉殘留檢驗、每週1次餐廳衛生檢查、隨時抽查截油槽、廚餘、垃圾清理狀況、食材登錄平台登錄情形…,竭心盡力為師生的餐飲衛生把關。
  5. 目前有三家廠商未與緻圓達成協議(詳見A11)委託緻圓洗碗,為免爭議,廠商間推諉卸責,學校當然促請緻圓統一洗碗,如有檢查結果不符規定也會依合約糾正開罰緻圓,緻圓是否據以開罰下包廠商,需回歸其雙方合約。學校給予合理勸導、改善期,但相關檢查並未鬆懈,全係以學生福利為要務,尋求平衡點,同學可試想,逕指未三槽洗碗就不合法,是否正確,學校不予勸導、給予時間協調、改善,直接開罰的後果是什麼?
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Q18:針對學生反映緻圓公司欺壓廠商事項,學校僅用市場機制及契約簽訂屬雙方爭議,無具體管理緻圓公司方式,是否不負責任?
  1. 學校與緻圓、下包廠商的關係、角色已充分回答如上,回歸問題本質當然只有合約及市場機制可解,解釋那麼多都在說明市場機制如何決定個人的行為、決定,但絕不是用市場機制4個字就放任不管。認真想理解的同學如有不明白處歡迎與總務處聯絡,如不想理解的同學,也可用腳投票,選擇符合自己價值的地方去用餐。
  2. 這個場地自取得使用執照、整建、招啇、到現在履約管理不斷改善,學校投入大量經費及人力成本,不可能也無法轉嫁給廠商,租金一個月16萬,年收9個月,只是基於法規下最低標準之必需收益。圓廳可以有很多用途、我們人力可以進行其他很多事務,但只因為校長基於照顧師生餐飲需求,創造良好用餐環境,提供便利、多元的餐飲服務之指示,我們努力去達成。
  3. 教育部在107年11月到校訪視、查核,對圓廳之經營狀況對學校極為肯定,今年並有東海大學、大葉大學…等單位到校觀摩,圓廳是否成功,需要學校、緻圓、下包廠商及消費者共同努力,需要的是更多的支持與建言,而最終受益者是消費者。希望同學珍惜圓廳的得來不易,喜歡就多去消費,不喜歡可以提出建言,讓我們去要求改善,再不喜歡就用腳投票。民主社會可貴之處就在於有市場機制、可自由選擇,不是嗎?
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Q19:緻圓公司在圓廳投入各項工程、軟硬體建設,其支出明細金額為何?
  1. 緻圓公司依照契約約定提供最低投資金額新臺幣1,000萬元經會計師簽證之財務報表,檢視財務報表呈現緻圓公司至少投入圓廳1,018萬2,705元。
  2. 上述緻圓公司投資圓廳金額之相關支出明細概略區分如下:
    1. 冷氣安裝:33萬2,286元。
    2. 裝修工程:579萬9,667元。
  3. 油漆工程:18萬2,262元。
  4. 水電工程:61萬1,473元。
  5. 瓦斯工程:142萬8,571元。
  6. 裝潢工程:21萬5,419元。
  7. 廚房滅火設備:79萬476元。
  8. 餐桌椅、招牌、不鏽鋼水槽等:82萬2,551元。
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